Plan Regulador de Asunción: normativas sobre altura y densidad de construcciones
La Ordenanza N° 163/18 establece límites de edificación según zona y características del terreno
Fundamentos del Plan Regulador
La abogada Pilar Escobar, de la Comisión de Planificación, Urbanismo y Ordenamiento Territorial de la Junta Municipal, explicó que el Plan Regulador de Asunción se fundamenta en estudios urbanísticos realizados en colaboración con el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD).
La clasificación original data del año 1994 y es resultado de una consultoría especializada. Desde entonces, la ciudad ha experimentado transformaciones significativas, pero el proceso de modificación siempre ha incluido estudios urbanos previos. Una de las principales actualizaciones se realizó para regular la Costanera Norte, con asesoría del arquitecto Javier Corvalán.
Ordenanza N° 163/18: compilación de normas urbanísticas
La Ordenanza N° 163/18 unifica y actualiza el Plan Regulador, consolidando más de 200 ordenanzas dispersas y más de 100 modificaciones acumuladas desde 1994.
El artículo 11 de la ordenanza clasifica el territorio de Asunción como Zona Urbana (ZU), subdividiéndola en Áreas Residenciales (AR) de baja, media y alta densidad, así como Franjas Mixtas (FM). Estas últimas están diseñadas para absorber el crecimiento de actividades económicas, especialmente comerciales y de servicios de escala mayor, permitiendo también usos residenciales con densidades habitacionales variables.
Criterios para la edificación en altura
Según el Plan Regulador, el derecho a edificar en altura está condicionado por factores geográficos y características del suelo. La altura de una construcción no depende únicamente de su ubicación, sino también del tamaño del lote. Las restricciones impiden que en lotes pequeños se realicen construcciones desproporcionadamente grandes.
Las avenidas se consideran corredores naturales para la densificación urbana. En estas zonas, la recomendación urbanística es mantener planta baja libre, lo que facilita usos comerciales y de servicios sin comprometer áreas residenciales.
Protecciones para áreas residenciales
El Plan Regulador establece medidas especiales de protección para las áreas de Baja (AR1) y Media Densidad (AR2). Las actividades comerciales permitidas en estas zonas deben cumplir con requisitos estrictos:
No deben producir ruidos, emitir olores, humos u otras fuentes de contaminación ambiental, y requieren informe favorable de la Dirección de Protección Ambiental. Asimismo, no deben alterar el tránsito vehicular ni la capacidad de estacionamiento, debiendo contar con espacios de estacionamiento dentro de la propiedad.
Las actividades comerciales tampoco pueden modificar el paisaje urbano mediante construcciones, cambios de fachada, cartelería u otras alteraciones que desnaturalicen la función habitacional de estas áreas.
Límites de altura por zona
El Plan Regulador establece alturas máximas base por zona, con opciones legales que permiten a los desarrolladores incrementar metros en altura a cambio de mejoras específicas para la ciudad.
En el área residencial de baja densidad, que comprende viviendas unifamiliares, bifamiliares y conjuntos habitacionales, el límite de edificación se establece en 3 plantas sobre el nivel de vereda o una altura máxima equivalente.
Estas normativas buscan equilibrar el crecimiento urbano de Asunción con la protección del carácter residencial de determinadas áreas y la garantía de servicios e infraestructura adecuados para la población.
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